La toma de una decisión que implica el largo plazo siempre es muy difícil. Tomamos las decisiones en la posición en la que estamos hoy y nos cuesta mucho mirar el futuro.
Esto lo vemos de una forma muy común en las hipotecas. Decisiones muy a largo plazo de las cuales nos podemos arrepentir.
Justamente, en el caso de la hipoteca arrepentida, voy a responder una consulta que me llegó de una persona (llamémosla Juana) que compró con una hipoteca y hoy no está feliz con la decisión.
Su realidad es que compró un apartamento en la ciudad con un solo dormitorio. Hoy, 6 años después su vida cambió y no quiere vivir en la ciudad sino que quiere vivir en las afueras, en algo más grande y proyectar para el día de mañana que tenga hijos.
Entonces…. qué hace co la hipoteca?
En este episodio no vamos a dar la respuesta, pero vamos a conversar de las distintas opciones que se me ocurren. Dado que lo hago desde la teoría, me encantaría escuchar los comentarios de la comunidad al respecto.
Así que cualquier aporte o experiencia que quieran comentar es más que bienvenido!
Muchas gracias por sus 5 estrellas en Itunes, por sus comentarios y me gustas de Ivoox, por los comentarios en el blog o por escuchar en Spotify! Nos vemos el próximo miércoles con otro episodio que nos ayude a desarrollar nuestra Neurona Financiera
Algunos artículos relacionados
- Episodio sobre Hipotecas
- Vivienda propia, la discusión que no tiene fin
- Alquilar o comprar
- La historia de Gabriela
Suscribirse Spotify
12 comentarios en «047. El caso de la hipoteca arrepentida»
Hola Rodrigo, no esta el podcast 47 en spotify, esta hasta el 46.
saludos
Spotify se toma hasta 24 hs para subir el episodio 🙁
Lo que yo haría:
1.) Me devuelvo con mi pareja a ese apartamento y vivo un poco incómodo de espacio pero no incómodo de dinero, aplazo el tema de tener hijos.
2.) No vendo el garaje.
3.) Con lo que se ahorra amortizo la deuda (hipoteca) para salir de ella lo más pronto posible.
4.) Cuando termine de pagar vendo el apto y el garaje y la doy como cuota inicial de una apto mas amplio, planificando tener los cuartos para los niños que piensan tener.
Rodrigo, para responder las preguntas con las que no te dan los tiempos.
Se me ocurren dos opciones, podrías hacer la típica página de preguntas frecuentes o la que me gusta más una app con una serie de preguntas para la persona que tiene la duda para llegar a una respuesta lo más aproximada a lo que busca. Me explique? Eso estaría bueno.
Buen día! agrego info para pensar la decisión de adelantar el credito. El sistema frances hace que «adelantes» intereses, con lo cual cuando ya casi en mitad del crédito te salta el bichito de sacarte la deuda de encima, es un hecho que ya pagaste intereses por el uso del dinero en el tiempo…tiempo que no transcurrió aun. Si metes este dato en el análisis es altamente probable que NO te convenga adelantar el credito pues el impacto suele ser bajo.
Lo que haría es mirar con números concretos ese punto de inflexión donde ya no es rentable adelantar nada y decidir: adelanto y asumo que no es racional, pero «me traquiliza» o bien voy a una decisión de sacrificio de comodidad presente para su consumo en el futuro (ahorro). Es decir que noa adelanto credito, me voy a vivir al depto. y desde ahí tomo decisiones para adelante. saludos
Estimado Rodrigo Alvarez
El domingo abri El Observador digital y escuche (antes no la había hecho), el caso que diste a llamar LA HIPOTECA ARREPENTIDA.
La Sra. «Juana» plantea su caso, el que es igual a miles de casos que le suceden a todos los uruguayos.
He pasado por estas decisiones infinidad de veces en virtud de mi profesión, soy Rematador Publico, y mi especialización es precisamente la de remate judicial de inmuebles.
Lo primero que debo decirle a Juana es que:
a) ella decidió comprar un apartamento en pocitos y como el dinero que tenia no le alcanzaba, decidió asimismo ser asistida por una Institución de Intermediación Financiera -o Banco- a los efectos de poder cumplir su objetivo.
b) en virtud de ello, es que, conociendo como funciona el Sistema Financiera, Juana puso algo de dinero para la compra, y el resto lo puso el Banco, garantizándose ese crédito con la hipoteca de primer grado sobre ese mismo inmueble.
c) según dice Juana en su consulta, tomo un crédito a 15 anos de los cuales ya pago 6.
d) primero conclusión: desde el punto de vista jurídico Juana es la duena del apartamento, y desde el punto de vista comercial Juana creo un sistema de ahorro a 15 anos donde pagando una cuota mensual al final de esos 15 anos pasaría a tener un activo por todo su valor de plaza en su balance.
e) Ademas, Juana soluciono su problema habitacional dado que en ese apartamento vive.
La historia sigue con que esta se;ora conoce a un Juan y se va a vivir con el a Ciudad de la Costa, alquila una casa, proyecta una vida en conjunto al punto de mencionar que desea ser madre.
El apartamento lo alquila, y el garaje que adquirió con dinero propio, aparte del negocio hipotecario, también lo alquila.
Lo primero a establecer es que Juana recibe dos alquileres y paga una cuota por mes.
No olvidar que los alquileres sufren determinados descuentos a la hora de percibirlos: IRPF, Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria y alguna reparación que pueda tener que abonarse por alguna rotura en el inmueble. Amen de esos gastos y si correspondiese abonar el Impuesto al Patrimonio.
Si el alquiler fue bien realizado, Juana debe estar recibiendo por concepto del alquiler de su apartamento entre un 5% y un 6% del valor de mercado del inmueble lo que sumado al alquiler del garaje debería redondear el 7% al 7,5%
Con este dinero debería abonarle al Banco. En este punto pueden ocurrir tres cosas: i) que el dinero que percibe le alcance para abonarle al Banco y le sobre dinero, ii) que el dinero que percibe sea el mismo monto que le debe abonar al Banco, y iii)que el dinero que percibe sea insuficiente para hacer frente a la cuota bancaria.
i) si se da el primer caso, te recomendaría, hacer un gran asado en tu casa de Ciudad de la Costa y que festejes, esto no es muy habitual.
ii) si sucede el segundo caso, estas ante un gran negocio, en 9 anos seras duena de un apartamento en pocitos invirtiendo solamente el dinero de arranque y sin agregar mas.
iii) el tercer caso es el mas usual. Debes agregar dinero. Bueno. Se trata pues de una buena caja de ahorros.
Sobre vender el inmueble y pagar existen dos factores por lo cuales no te lo aconsejo. El primero es un consejo de vida. No conozco la estadística pero sin querer tirarte malas ondas mira que muchas veces las parejas se terminan aun cuando se juraron amor eterno. En este caso seguirás teniendo tu apartamento en pocitos para volver a el. El segundo consejo es inmobiliario. No vendas pocitos. En los próximos anos seguirá revaluándose.
Por ultimo, jamas separes en una venta un garaje de un apartamento. Lo único que harás es quitarle valor al apartamento.
En sintesis, no hagas nada, segui recibiendo los alquileres, segui pagando la cuota que si como dice el tango «20 anos no es nada», 9 son menos de la mitad.
Saludos
Rdor. Sergio Fain
Matr. 5.328
Hola, el podcast me sirvió para tomar impulso en mi caso particular. Tenemos un préstamo hipotecario, y llegamos este mes a la mitad, con lo que ya el banco no nos cobra multa por cancelación. Es un préstamo en UIs, y aparte tenemos ahorros en pesos para cubrir el 80% del saldo de capital y otros ahorros en dolares, con lo que cubrimos con holgura el resto. Mi posición es de cancelar el préstamos lo antes posible, pero mi marido esta en dudas, así que le recomendé escuchar el podcast para tomar una decisión. Nos queda el monto de la cuota libre, para recomponer ahorro. Es cuestión también de reabrir el dialogo sobre objetivos.
Hola a todos. Rodrigo muy bueno tus podcast / blog etc.
En mi experiencia particular, mi vivienda era con Préstamo Hipotecario BHU a 16 años en U.I., de los cuales ya tenía pago 9 años. O sea me faltaban por pagar 7 años más. En enero de este año tuve la desgracia de quedar desempleado después de muchísimos años de laburo, ante este nuevo escenario surgieron tuve que barajar alternativas de que hacer con mi préstamo, la más relevantes fueron dos: a) con la plata de la indemnización + ahorros intentaba comprar algo chico para alquilar, obtener una renta y tratar de pagar la cuota de mi vivienda o; b) la elegida: con el dinero de la indemnización + ahorros cancelaba la hipoteca de la casa (en el caso del BHU, estaba como Pamela con la posibilidad para liquidar el asunto). Les cuento que el BHU por cancelación anticipada no te multa como tengo entendido que acontece en los bancos privados sino todo lo contrario, me hicieron una quita equivalente a USD 10.000,00 por cancelación anticipada, cosa que no es menor. En tal sentido luego de mis averiguaciones ante el BHU opté por la segunda opción de cancelar la hipoteca asap. En el banco me dijeron que no es lo común que la gente cancele las hipotecas, el negocio del banco es que la gente se endeude y pague mes a mes. En condiciones de incertidumbre como la que vive este país, donde el nivel de desempleo ha aumentado, me dije: me quedaré «pelado» pero con mi casita paga que con tanto sacrificio uno compró, la reformó y se proyectó para vivir en familia. Ahora sigo sin trabajo aunque con la tranquilidad que no tengo que abonar todos los meses la cuota al banco y otros gastos extras.
Pamela: mi humilde opinión es que si podes hacer el esfuerzo para cancelar tu deuda y sacarte esa mochila mejor! Otra también que el BHU te permite es adelantar monto de la deuda y achicas valor de la cuota descomprimiendo tu presupuesto mensual. Habrá que analizar la situación particular para tomar decisiones.
PD: Cómo comentó Sergio el rematador. No solo es comprar un depto. sino los impuestos por alquiler, gastos generados por roturas, etc. Entonces esa opción la manejé y deseché justamente por eso. Comprar algo para alquilarlo y pagar hipoteca, como decía Rodrigo la «gran Kiyosaki» a veces no funciona para todos.
La opción que Rodrigo da de adelantar monto de la deuda para achicar la cuota de la hipoteca no esta mal si contamos con dinero extra que no sé si será el caso de Juana.
a Juana le digo que le haga caso al rematador: no vendas el departamento, es tuyo … nada es para siempre. Si algún día la relación se desgasta tenés algo tuyo, a dónde ir.
Un saludo.
Da gusto leer comentarios bien fundamentados, y también ver distintos puntos de vista.
En este caso no me afecta de forma directa, pero es interesante de todos modos.
Nunca se vende una propiedad salvos dos cosas
A ) para comprar otra
B ) por que no podes pagar la cuota .
Buenas, recién escucho este podcast en 2021, el público se renueva y las ideas también.
La mía en este caso es más disruptiva: pedí un refinanciamiento al banco, extendé el plazo lo más que puedas y baja la cuota al mínimo. Es decir: transformá tu pasivo en un activo! Apalancate en el banco! No mires los intereses, mirá la plata que entra y que sale todos los meses en ese activo, si te entran 20.000 y salen 12.000 de cuota al banco, estás ganando 8.000 por mes y es negocio! No importa si me muero debiendole al banco, que pague el seguro! Yo todos los meses estoy ganando plata con ese negocio.
Tengo una hipoteca a 25 años y voy pagando 6, me está empezando a quedar chico el apto y voy a evaluar si me rinde hacer eso, obviamente va en cada caso, pero si cierran los números se puede hacer. La idea se me ocurrió pensando la solución a este podcast.
Saludos!
Seba
Seba, no estás pensando en el largo plazo con esta estrategia, no?