No se puede negar que Pilay es un actor que pegó fuerte en el mercado de las inversiones, hoy vamos a analizar su producto Metros Cuadrados para ver si realmente vale la pena.
¿Qué es Pilay?
Quienes peinamos canas recordaremos Campiglia Pilay, una asociación que entró en Uruguay hace unos 15 años que es la asociación de dos empresas: Pilay, una empresa financiera Argentina y Campiglia, una constructora local.
La idea era poder acceder a un apartamento, construido por Campiglia, en cuotas por medio de un fidecomiso gestionado por Pilay.
Mucha agua pasó por abajo del puente y Pilay creció en su oferta, agregando otras constructoras con métodos distintos de trabajo como es Metros Cuadrados, que no está necesariamente vinculado a Campiglia
¿Cómo funciona Metros Cuadrados de Pilay?
Existen tres modalidades: Simple, Compra o Renta.
A efectos de este análisis vamos a tomar la modalidad Simple que es la más fácil de entender.
Esta imagen sacada de la web de Pilay ilustra perfectamente como funciona
Una constructora necesita dinero para construir un edificio, nosotros inversores, por medio de Pilay, colocamos dinero “comprando metros cuadrados” y en función del plazo de la obra se nos retorna el dinero: 50% de lo que pusimos más el ICCVpu a los 6 meses que termina la obra y el 50% restante más el ICCVpu 6 meses después de la primera entrega.
Si una obra dura 30 meses, yo pongo el dinero el mes 0, a los 36 meses me retornan el 50% más los intereses generados según el famoso ICCVpu y 6 meses despues el 50% restante con sus respectivos intereses
En caso de que la obra se demore, igual es los 6 meses de que termine.
Ojo, metros cuadrados es una forma de dividir en cuotapartes esa unidad, no es que seamos dueños de un metro cuadrado real.
¿Y qué es el ICCVpu?
Al final es la ganancia que obtenemos.. pero ¿Cómo se calcula?
Es un indicador que calcula el Instituto Nacional de Estadística que significa Indice de costo de la construcción de vivienda con participación pública
Entonces, al final, lo que estamos haciendo es invertir prestando dinero a quién hace una obra y me promete devolverme un 50% de lo que le presté a los 6 meses de terminada la obra y más el ICCVpu de ese período y luego, 6 meses mas tarde me devuelven el 50% restante más el ICCVpu acumulado.
Normativa
Metros Cuadrados es lo que se llama un fideicomiso financiero (consulta este artículo sobre qué es un fideicomiso financiero), por lo tanto está fuertemente regulado por el BCU, que como siempre decimos es una condición necesaria pero no suficiente.
Podemos encontrar la cartilla de este fondo aquí
Y la autorización del BCU por acá
También podemos leer el contrato, que son solo casi 400 páginas.
Del prospecto se desprende que está auditado y y regulado.
Análisis financiero
Tomemos el simulador de la pagina bajo un escenario dónde quiero comprar un metro cuadrado
Tomemos el escenario optimista que dice que el ICCVPu estimado es del 10%, entonces en 42 meses (si no hay atraso de obra) voy a tener 137.137 pesos.
En proyectos de inversión, lo que debemos de mirar siempre es la TIR la cual es del 12.1%
Pueden ver el análisis numérico en esta planilla
Tengo una diferencia calculando la rentabilidad desde esta planilla que desde el simulador de la web que da valores mas altos, es sutil, pero estaría bueno entender la cuenta que hace el simulador.
En resumen en el escenario Optimista la TIR es del 12.1% y en el conservador la TIR es del 9.66% medido en pesos uruguayos, lo que en principio para una inversión conservadora y una inflación controlada debajo del 7% no es para hacernos ricos, pero es interesante.
Pero, acá falta algo…
Impuestos
En las preguntas frecuente dice:
La inversión en certificados de participación en el Fideicomiso Financiero M2 Pilay Uruguay es una inversión en un instrumento patrimonial. Por lo tanto, los resultados que se obtengan de la misma, ya sea por cobro de retiros realizados del Fideicomiso Financiero M2 Pilay Uruguay como por el resultado del rescate de los certificados de participación (diferencia entre lo percibido como resultado del rescate y el valor nominal del certificado) podrá estar gravada a una tasa del 7 %, correspondiente a IRPF para personas físicas residentes, o IRNR para no residentes.
Cada Fideicomitente es responsable de su propia declaración y correspondiente pago de impuestos.
O sea, que a la renta de los simuladores no está teniendo en cuenta ese 7% de IRPF
Si lo aplicamos nuestra TIR baja a 11.32% en el escenario optimista y 9.03% en el escenario conservador
Todo esto según la proyección del simulador y no sobre la que me da la rentabilidad de la planilla que es levemente menor
La verdad de la rentabilidad
Podemos ver que por ahí abajo dice en letra chiquita:
*** El cálculo realizado está basado en que el promedio histórico del Índice de Costo de la Construcción (ICCVPu) de los últimos 22 años, el cual es del 10,4% según datos del instituto nacional de estadística (INE).**
Cosa que es verdad… pero la realidad es que en una inversión a 42 meses suena que tomar 20 años de rentabilidad para calcular el promedio es un poco raro, en especial con una tendencia a la baja dado, que el ICCVPu acompaña la inflación
Se puede verificar en la página del INE que la variación
En el 2022 el IPPVPu cerró en 7.85%
En el 2021 el ICCVpu cerró en 8.71%
En el 2020 el ICCVpu cerró en 9.14%
En el 2019 el ICCVpu cerró en 7.28%
O sea, si hubiera invertido en el 2019 en esta modalidad bajo esta realidad, el promedio es 8.24% más parecido al escenario conservador que el escenario optimista
De hecho es poco probable que se dispare este indice, dado que está basado en los precios de la construcción: materiales, mano de obra y otros factores que tiene un reflejo en el IPC.
Desde el 2016 hay un empate técnico entre inflación y el ICCVpu
Entonces, ¿vale la pena invertir en Metros cuadrados de Pilay?
Si tomamos el valor del ICCVpu de los últimos 20 años, que promedia el 10%, suena atractivo. Pero si tomamos los últimos años, en especial desde 2016 hasta ahora, como referencia, la realidad es que es casi equivalente a tener una cuenta en UI, invertir en letras de regulación monetaria o fondos comunes de inversión como el fondo centenario gestión de liquidez en pesos de Gletir, que no pagan impuestos y tienen muchos menos riesgos por estar basados en instrumentos financieros del estado.
Hay un factor más a tener en cuenta, no menor: Recientemente, el INE cambió la forma de cálculo del ICCV porque no estaba teniendo en cuenta la modernización del factor constructivo.
O sea, estamos en un terreno desconocido y la paramétrica en la cual nos basamos hasta ahora deja de tener sentido. Puede mejorar el rendimiento o puede empeorar, no lo sabemos…
Si a esto le agregamos el riesgo de que haya conflictos laborales en la construcción o de que los costos de la construcción se incrementen por cuestiones exógenas como guerras o crisis regionales, lo que hay que plantearse es si vale la pena comparado con otros instrumentos de menor riesgo, mejor liquidez y rentabilidad similar.
1 comentario en «Metros cuadrados de Pilay»
Hola Ro!! re buen análisis desde el punto de vista de la inversión financiera puramente, pero también es un modo caja de ahorro para compra de vivienda, sin montos fijos de entrega y con cuotas bajas.