La hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de la vida y la mayoría la tomamos sin entender bien qué estamos firmando. Para este episodio invité a mi amigo Willy Freud, economista, que trabajó ocho años en la Agencia Nacional de Desarrollo analizando el costo financiero de créditos para pymes y hoy ayuda a las personas a elegir hipoteca. Es para quien está pensando en comprar casa con crédito y no quiere ir al primer banco que le diga que sí.
Yo mismo hice todo al revés cuando saqué mi hipoteca: elegí la propiedad, la tenía apalabrada, y recorrí bancos con la sensación de que alguien me hacía un favor al prestarme.
Ideas clave
- La decisión financiera queda para el final. Antes están las decisiones con la pareja, sobre ubicación y gustos, y las de la propiedad en sí, como humedad, escaleras o parrillero. Para cuando llegamos al banco, solemos ir al del sueldo y nos tiramos de cabeza. Es un compromiso a 20 o 25 años.
- La tasa no es todo. Un crédito hipotecario con tasa de 4% parece regalado frente a tarjetas o créditos de consumo con tasas del 65% al 90%. Pero según Willy, los primeros diez años, unos dos tercios de lo que pagás de cuota son intereses. Con una cuota de 25.000 pesos, de 300.000 al año unos 200.000 son intereses, y eso equivale a un costo financiero de más del 60%.
- La tasa publicada no es la que te dan a vos. Cada banco promociona la tasa más baja para su cliente ideal. Además, a la tasa cruda hay que sumarle impuestos, seguro de vida y costos administrativos, que pueden subir el costo hasta un 35%.
- El perfil importa. Hay seis bancos que ofrecen hipotecas en Uruguay, uno estatal. Evalúan tu relación laboral (dependiente, independiente o empresa), el plazo, el porcentaje a financiar y si es primera vivienda. Se flexibilizó la antigüedad laboral, que hoy se mira como continuidad, y la diferencia entre primera y segunda vivienda. Un banco puede rechazarte y otro aprobarte.
- Antecedentes y capacidad de pago. Los bancos miran el Clearing de Informes y la Central de Riesgos del Banco Central: con un incumplimiento vigente en el Clearing, es un no. También miran que la cuota no supere cierto porcentaje de los ingresos líquidos del hogar, entre 25% y 35% según el banco y tu perfil.
- El plazo y las cancelaciones parciales. Cuanto más largo el plazo (hay bancos que ofrecen hasta 30 años), mucho mayor el recargo de intereses. Además, para el banco el crédito es una inversión, así que no quiere que canceles antes y por eso los bancos tienen condiciones y penalizaciones distintas para las entregas anticipadas.
- Comparar bancos es difícil. El seguro de vida, por ejemplo, un banco lo expresa en uno por mil mensual y otro como porcentaje anual, y algunos lo descuentan del monto líquido. Willy mostró un caso en que el banco con la tasa más baja no era el más barato. Las hipotecas están en unidades indexadas y por eso la deuda total aumenta los primeros años antes de empezar a bajar.
- Renegociar la hipoteca no suele ser posible. En el mismo banco no hay renegociación, y pasar a otro implica costos notariales y de cancelación de hipoteca de un 5 o 6%, además de que la peor parte del crédito ya la pasaste. Al comprar una casa, los costos no financieros rondan el 10% al 12%.
Para llevar a la práctica
- Pedir el costo total del crédito, no solo la tasa.
- Preguntar por las condiciones de cancelación parcial y total y por la penalización.
- Comparar todos los bancos posibles con los mismos criterios antes de firmar.
Willy cuenta que el costo de asesorarse equivale, según sus cálculos, a una fracción de lo que ahorra el cliente. Si querés escuchar la conversación completa, con los ejemplos y cómo contactarlo, te invito a ver el episodio.