Opciones para conseguir vivienda en Uruguay

In Inversión
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Los uruguayos tenemos muy arraigados el concepto de “la casa propia” cómo un objetivo de vida. Quizás sea por el perfil más conservador de nuestro país o porque el “ahorrar en ladrillos” está prácticamente en nuestro ADN.

En la vida de una persona llega un momento dónde debe plantearse el dilema de la independencia, ya sea de la casa de sus padres, de la pensión a la que se vinieron a vivir a Montevideo mientras estudiaban o el apartamento que comparte con amigos. Es un proceso natural que tarde o temprano llega, aunque cada vez se estira más ya sea por posibilidades o por comodidad. Por suerte no estamos como en Italia que por ley los padres deben mantener a sus hijos hasta que ellos decidan irse de su casa.

Cuando llega la hora en que debemos buscar una solución habitacional tenemos algunas pocas alternativas que considerar bien.

Heredar

Es la más barata de todas las opciones, recibir una vivienda que perteneció a la familia. No hay mucho que decir de esta opción, es lo mejor que puede pasar. Capaz que en ese momento no magnificamos lo bueno que es esto. Si les ha pasado, enhorabuena!

Alquilar

Alquilar una vivienda es la primera opción que nos viene a la cabeza. Tiene una ventaja clara que es el hecho de que no estoy atado a esa propiedad para siempre y me puedo mover  en función de mis necesidades (no me gusta la zona me mudo, tengo trillizos y me voy a una mas grande, etc). Tiene la desventaja que el dinero que estoy pagando nunca va a volver a mí.
Alquilar muchas veces no es tan sencillo como parece. Es que para hacerlo es necesario contar con un respaldo que los dueños de la propiedad necesitan para asegurar su inmueble. Qué garantía se requiere depende del propietario. Puede ser un depósito en el BHU por ejemplo o poner otra propiedad cómo garante.
Lo más común es que se pida cómo garantía Contaduría General de la Nación, esto es un beneficio que tienen los empleados públicos, empleados privados cuya empresa tenga convenio, jubilados y pensionistas y beneficiarios de planes del Ministerio de Vivienda.
En este caso se debita el salario del inquilino el monto más un 3% de comisión así como al arrendatario.

El Ministerio de Vivienda otorga garantías realizando un trámite que aparenta ser muy sencillo.  Los requerimientos para poder pedir este beneficio es cobrar menos de 100 UR (unos $ 76.400) y que el alquiler no supere el 30% de los ingresos, el alquiler no debe ser más de 21 UR (16.000 $). En el caso de ser joven o estudiante (entre 18 y 29) años los beneficios son aún más interesantes. Más información aquí 

También puede ser una garantía privada por la cual se paga, cómo es ANDA o Porto Seguro que funcionan de igual manera pero tienen un costo para el arrendatario, en el caso de ANDA hay que ser socio, en el caso de Porto hay que pagar directamente por el servicio.

Comprar

El sueño de la casa propia, comprar nuestra vivienda


Se ha hablado mucho de la “burbuja inmobiliaria” pues los precios están bastante caros para la media de los uruguayos, de hecho según esta nota del Observador subieron con respecto al año anterior. Para mí  no es seguro que estemos en tal burbuja. Recordemos que una burbuja es cuando sube mucho y después explota bajando súbitamente el precio de la propiedad al punto que no vale la pena seguir pagando una hipoteca, lo que me queda pagar es más de lo que sale una casa nueva y mejor.
Yo conozco mucha gente que hace años que está esperando el momento que bajen los precios del mercado para comprar, algo que aún no ha pasado.
Es verdad que los precios vienen subiendo desde el 2003 y no es claro si van a parar esta escalada al alza que están teniendo.

Evolucioncompraventa
Evolución de los precios del m2 en promedio en Montevideo

El hecho de que haya un “fácil” acceso a préstamos hipotecarios hace que suban más aún, aunque ver que se construyen edificios por todos lados da la impresión que en algún momento deben bajar los precios por exceso de oferta. La verdad para mí es un misterio y no tengo autoridad para teorizar sobre el tema, así que supongamos que quiero comprar ahora y no me importa especular sobre el mercado.

Tengo dos opciones: O tengo el dinero en la mano para comprar la casa o debo pedir prestado el mismo.

Si tengo el dinero no hay nada que hablar, suerte con la compra. El no tenerlo es dónde comienza el desafío, en ese caso debo recurrir a un préstamo hipotecario. Supongamos que no tengo ningún pariente o amigo que me preste tanto dinero, entonces debo recurrir a alguna institución financiera que me ayude.

Ahora bien, hemos hablado largo y tendido sobre que hay que evitar préstamos ¿Por qué no debemos evitar también el préstamo hipotecario? Primero porque muchas veces es la única forma que tenemos de adquirir una propiedad, no es fácil ahorrar 150.000 USD y segundo, ante la alternativa de alquilar, en el largo plazo termina siendo más barata la compra con préstamo. Es cuestión de hacer las cuentas.
Antes que nada recordemos que un préstamo hipotecario es aquel en que la propiedad queda de garantía mientras uno paga lo que te prestaron.

Entonces ¿qué opciones tenemos?

Préstamo Hipotecario

Lo primero es un préstamo hipotecario, que es un préstamo dónde la propiedad que compramos queda cómo garantía del mismo. Ahí podemos tener dos opciones, BHU o bancos privados.

BHU

Es la institución por excelencia cuando pensamos en un préstamo hipotecario. Existe la posibilidad de no ser ahorrista del BHU e ir a pedir un préstamos o pensar previamente y abrir una cuenta yoAhorro la que nos da bastantes beneficios
Es una cuenta en Unidades Indexadas la cual se puede abrir con 4000 UI y permite hacer depósitos desde agentes de cobranza. A los 18 meses de tenerla abierta el BHU te presta el 90% del valor de la propiedad a financiar hasta en 25 años.

El banco presta entre 100.00 y 2.800.000 Unidades indexadas y se compromete a hacerlo hasta 70 días después de que se comienza el tramite o no se paga la primera cuota. No incluye los gastos administrativos que no son poca cosa.

No cualquiera puede comprar cualquier vivienda, está topeado en función de los ingresos, no pudiendo gastar en la cuota más de un 25% de los ingresos recibidos y teniendo que ganar por sobre los límites impuestos que dependen de varios factores

Además, si la vivienda que se compra sale menos de 110.000 USD (aproximadamente) se puede deducir el IRPF hasta un tope de 87.000 $ anuales (también aproximadamente)

Especificaciones de préstamo

Bancos Privados

La operativa es similar al BHU pero suelen prestar entre el 70% y 80% del valor del inmueble. Tiene la ventaja que son menos burocráticos que el BHU. No tiene manera de tener en cuenta ahorro previo.
Cada banco tiene su calculadora online para hacer las cuentas de cómo nos queda la cuota. Hay que tener en cuenta las tasas de intereses y también lo que son los gastos administrativos que no son menores.

Ahorro Joven

La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) tiene como fin el ayudar a encontrar soluciones habitacionales a la población. Uno de sus planes es el Ahorro Joven.
Básicamente permite abrir a jóvenes entre 18 y 29 años una cuenta bancaria en varios bancos del mercado. Si se ahorra durante 18 meses un mínimo de 500 UI por mes, la ANV te da un 30% sobre lo que ahorraste para la compra de la vivienda. Aplican algunas restricciones, por ejemplo el plan tiene fecha límite y no podes ahorrar más de 48 meses y para el cálculo del 30% se toma máximo 750 UI por mes

Fondo de garantía de crédito hipotecario

La mayoría de los bancos prestan hasta un 70% del valor del inmueble a la hora de pedir un préstamo hipotecario. Es por eso que uno requiere ahorrar el 30% de ese dinero. El Fondo de Garantía de crédito hipotecario (FGCH) lo que hace es poner el 20% de ese inmueble para que solo tengamos que tener ahorrado el 10%.

También cumplen algunas restricciones de ingresos y de tipo de vivienda que debe ser usada lo que se llama vivienda promovida (nueva o reciclada amparadas en la ley 18.795)

Remates

Cuando la ANV tiene deudores, intenta solucionar el tema y si no puede debe de rematar esa propiedad. Es interesante ver la lista de inmuebles que se rematan porque nos puede dar una oportunidad. Es cómo estar en el momento dado en el lugar correcto.

Más oportunidades

El Ministerio de Vivienda también tiene su plan en el cual te permite comprar teniendo hasta el 10% del monto ahorrado y te ayuda a pagar la cuota. El plan se llama más oportunidades y también tiene sus restricciones para poder acceder. Las viviendas están listadas en la página del ministerio y al anotarse se define por sorteo los afortunados que puedan acceder a ser los próximos dueños. La verdad que el listado está bastante bueno.

Cooperativas de Vivienda

Las cooperativas de vivienda son organizaciones de personas que se nuclean para construir viviendas de manera cooperativa, es casi una forma de vida. La diferencia es que parte de esa propiedad la pagamos con trabajo de obra, ya sea cargando arena o si tenemos alguna otra capacidad utilizándola.  Para anotarse a una cooperativa es necesario ver el listado de las mismas que está en la sede de FUCVAM en Eduardo Victor Haedo 2219.

Consorcio

Consorcio es un grupo de ahorro. Mucha gente pone dinero en función de un objetivo que cada uno quiera y se hace un sorteo o se licita por el total. Lo interesante es que no hay un concepto de interés cómo tiene un préstamo hipotecario y lo que se paga “extra” es un concepto administrativo.

Acá hay un video que lo explica:

Me comentaban que la letra chica dice que para poder sacar el dinero debes presentar una garantía sobre el 110% de lo que pidas. En caso que sea una propiedad es importante que debe tener el fin de obra y eso es algo que en los edificios suele demorar un par de años luego que se entrega. Así que ojo con la letra chica.

Campiglia Pilay

La idea es comenzar a pagar cuotas bajas, más baratas que un alquiler para poder licitar apartamentos (por puntos o dinero). En el momento que se me adjudica paso a pagar una cuota de posesión que si es más cercana a un alquiler.
Está opción ya la analizamos previamente aquí

 

Construir

Dentro de los paquetes de prestamos hipotecarios que hay, los bancos dan prestamos para la construcción. De mi experiencia puedo decir un par de cosas:

Lo primero es que construir siempre termina saliendo más caro de lo que se tiene presupuestado inicialmente. Siempre surgen cosas.

Lo segundo es que se debe considerar a los Arquitectos que deben dar los permisos,  el BPS de los obreros que trabajen y los permisos de construcción.

Hoy en Uruguay está muy arraigado el tema de construcción tradicional (ladrillo, mezcla, planchada, etc)
Hoy están empezando a hacerse populares opciones más “livianas” cómo los Isopaneles dónde por ser liviana la construcción también está exonerada de impuestos. Acá hay unos ejemplos

Creo que ahorrar en la construcción implica estar arriba de la obra y buscar los proveedores. En mi experiencia me descansé en el Arquitecto que se encargara de eso y en realidad jugó para él y no para mi.

 

En resumen, es un buen momento para pensar en la casa propia pues los beneficios que hay hoy son muchos y buenos y no sabemos si mañana van a estar. A aprovechar!

Pueden escuchar la columna de Finanzas Ninja en Suena Tremendo en el Espectador dónde hablé de este tema aquí

 

Foto: Flickr

 

 

  • GBerton

    Aporto a tu artículo mi experiencia en este tema:

    Remate de ANV.

    En mi proyecto familiar surge la necesidad como buen uruguayo tener la casa propia. Te
    aseguro que todas las opciones que vos pones mi esposa y yo fuimos a cada una.
    No solo eso, sino que nos tomamos tan en serio el tema que fuimos a cada Banco
    Privado que nos podía dar un préstamo Hipotecario. De este relevamiento
    que nos llevo 2 meses armamos una enorme carpeta con tasas y no tan tasitas lo
    cual arroyo para nuestros intereses de Ninjas de la economía una sola opción:
    Rematar nuestro hogar. Opción Remates de la ANV

    En este camino nos embarcamos y descubrimos un importante mundo casi
    desconocido para cualquiera que no este familiarizado con la actividad de
    rematar un bien, sea cual sea. Es muy muy diferente comprar una bici o mueble
    por remate a levantar la mano y que eso signifique un importante monto en el
    billete americano (el remate en este caso se desarrolló en $ pero como estamos
    dolarizados por eso la comparativa).

    La opción es valida, muy valida digamos que será tan buen negocio como tan
    buenos rematadores seamos nosotros. Cosa que no fuimos un claro ejemplo. Lo
    cual el resumen y aporte que les hago son dos conclusiones: 1) Tener mucha
    paciencia con la burocracia lamentable del proceso de adjudicación de la
    propiedad, nosotros ya vamos 13 MESES y llegado a la fecha todavía le dieron
    prorroga a los ocupantes por 90 días mas. Claro ligamos mal, ya que nos agarro
    el paro de judiciales y luego la feria. Pero así son las reglas de juego, si la
    propiedad esta ocupada hay que armarse de esperanza y paciencia. 2) Y el otro
    consejo que doy, traten de ubicar a un rematador piola de propiedades que les de un instructivo o guía de como
    realizar un buen remate.

    Tema importante si los hay y que marcan un antes y un después en cualquier
    familia. La tan esperada adquisición de una casa.

  • gaboncho

    Ninguna opcion, me parece favorable, creo que todo es para que el estado o losp privados nos agarre y nos tenga como esclavos pagando años y años cuotas que se terminamos pagando el doble de lo que nos dan, los jovenes precisamos facilidades, no que nos agarren como esclavos como nuestros anteriores familiares, lamentable todo uruguay pais usurero, no cuida a sus jovenes,nos lacompliclan, y el reparto de igualidades como decia el viejo choto de mujica cero, si ganas mas,,,,, mas posibilidades, si no ganas nada, jodete, segui alquilando, pais sin igualdad de condiciones

    • Con todo respeto, creo que estás poniendo la responsabilidad afuera para conseguir tu objetivo cuando en realidad depende de vos.
      Vos pones: “si no ganás nada jodete” Y yo te digo, si no ganás nada, hacé algo para ganar más, porque eso depende de vos y al final del día vos solo podes controlar aquello que de vos depende

      • Name

        No todo depende de vos, salvo que vivas adentro de tu cabeza a causa de alguna enfermedad mental.
        A) Somos seres socales, vivimos en sociedades, que ya seas capitalista o socialista, dependemos todos de todos.
        B) Los recursos son finitos -excepto para algunos pocos, ninguno uruguayo- Por lo que para que unos sean millonarios, lamentablemente otros son pobrísimos. Deberías cuestionar que se paguen salarios miserables por hacer tareas que pocos elegirían.

  • Jose leonardo

    Hola a todo el mundo que son bienvenidos a ELITE FINANCIERA préstamo que está en
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  • Federico García

    Hola con esto de las casa con contenedores maritimos me gustó la idea de hacerme la casa propia, consiguiendo el terreno calculo gastar aproximadamente 70000 que me recomiendan? El banco me presta para “construir” el 100% del dinero? Gracias

  • Made

    el BHU nunca me dio la posibilidad de poder acceder a la vivienda propia. Soy divoricada, sin hijos y por lo tanto el Estado asume que soy una potentada. Se me exigía una suma de dinero que de contar con ella no acudiría al BHU. Soy una trabajadora clase media y mi intención era comprar una vivienda, no que me la regalen. Para la próxima vida, si me acuerdo, me lleno de hijos y salgo a dar lástima para que el Estado me tenga en cuenta. En resumen, esta gente que el Estado le financió y regaló casi la vivienda, va a llegar a la vejez con un techo; y yo q laburé toda mi vida, voy a tener que vivir de mi jubilación que todos sabemos que da para comer o pagar el alquiler, son miserias.

  • Charlie

    Ojo con el BHU lean la letra chica, despues que empezas a ahorrar, si te surge una oportunidad o necesitás el dinero por un tema de salud o simplemente lo queres sacar porque es tuyo, tenés que esperar 180 dias (6 meses) para retirarlo. Para algunos les puede servir para mi es inaceptable que no pueda retirar mi dinero mas si se toma en cuenta que es un deposito que no genera interés (o sea NO es un plazo fijo). Poca liquidez. Cuidado.